本小说讲述的是三个女孩从小就憧憬“楼上楼下，电灯电话”的好日子，但在屡次运动和不正之风的戕害下，她们的人性和信仰都发生了变化。
　　沈幽兰、黄玲香、金霞三人从小就向往过上“楼上楼下，电灯电话”的好日子。“文革”来了，她们虽然停学回队放牛，只能以石块在草地上垒起一幢幢所憧憬的“楼房”。同是辍学回队的男生于福，一次从右派老师那里得到一本字典，被造反队长小驼子刘巨人发现，以为是本“变天帐”，担心某一天于福会伙同那个右派老师及在海外的大 伯于瀚臣反攻大陆，要造成“千万人头落地”，更是紧张。这时“一打三反”运动开始，年青的工作队员何敬民为深挖细查暗藏的阶级敌人，命令小驼子彻查“变天帐”。
　　沈幽兰是一位美丽善良而又多思的姑娘，她既憧憬那种美好生活，更是想跟于福学好文化。正暗恋着于福的金霞，见幽兰无心垒“楼房”，怀疑她也是恋上于福，正想查访，黄玲香告诉她，说幽兰已与工作队员何敬民相爱了。金霞刚放下心，黄玲香又起醋意，就在沈幽兰订亲那天，泼辣的黄玲香不惜以身相许，强行占有何敬民并住到孤峰街上去了。于福上大学前，推荐幽兰接任民办教师，早就觊觎当民师的金霞为了找人“开后门”，也闪电式嫁给了公社服装厂厂长秦兆阳。
　　儿时的几个伙伴各奔东西后，沈幽兰成了一只孤雁。已是公社党委书记的邵树人一次到孤坑队检查生产，见自己喜爱的学生终日痛苦，建议刘正农书记将沈幽兰安排到大队工作。沈幽兰担任大队干部后，凭着自己机智聪明，积极支持陶坑队茶花、芙蓉两位同学搞副业，又遇上公社丁木清副书记正在那里抓“两条路线斗争”，沈幽兰巧妙用“金蝉脱壳”计，使茶花逃脱，但陶芙蓉由于不堪小驼子的侮辱，就在沈幽兰带领“下迁”教师下乡招生时，悬梁自尽了。
　　已回孤峰中学当老师的于福见何敬民抛弃了幽兰，他大胆向幽兰求婚。由于幽兰父亲坚持“亲不亲，阶级分”的观点，于的请求一次次遭到拒绝。
　　金霞当了民办老师，仍未能过上“楼上楼下，电灯电话”的好日子，牢骚满腹，一天正挑着刚分到的烂稻草回家，沈幽兰带着邵树人书记来看她，金霞见到往日的老师，就把迟迟过不上好日子的牢骚话说了出来。邵书记劝她应该向沈幽兰学习，多干点实事。金霞片面理解了邵书记话中意思，一心想去当干部，于是伙同也想当服装厂副厂长的姜洋， 联手排挤沈幽兰，虽然一次次告败， 但运动又成就了她的心愿。在邵书记的支持下，沈幽兰在孤坑队推行“小段包工”，遇到“反击右倾翻案风”运动，邵书记被扣上“走资派代理人”的高帽，沈幽兰为邵书记鸣不平，也遭株联。这时，沈幽兰已与于福结婚，职免了，官罢了，她在家种田时，自己流产、婆婆瘫痪……受着种种常人难以忍受的痛苦，弄得遍身是伤，再也不能负重。
　　正“靠边站”的邵书记听说此事，再次找到已是“贫下中农管理学校”的中学革委会主任刘正农，要他为沈幽兰找份工作。黄玲香听说一个农村户口也要进中学当会计，带领一班“吃商品粮”的家属围攻邵书记。沈幽兰为不给邵书记添麻烦，仍回乡下务农。
　　传达十一届三中全会报告后，沈幽兰认定邵老师所说的 “楼上楼下，电灯电话”的好日子已为期不远，高兴地在乡下种着联产承包的几亩土地，但终究自己身体不堪负重，在一次劳动中栽倒在铁耙上，被划得皮开肉绽，紧急送进了医院……邵树人铁下心来，亲自出面，把沈幽兰推荐给公社服装厂。
　　听说聪明能干的沈幽兰要进厂，厂长秦兆阳当即答应给她安排个“坐办公室”的工作。
　　几个长舌妇见健康聪慧漂亮的沈幽兰几年时间就弄成一幅“风车架子”，便添油加醋编出一个“幽兰现象”。此话一出，中学校风大乱，“和尚班”的老师慌乱了。应立钊老师为骗个叫乔小娇的姑娘做老婆，乔家闹得不依不饶。在沈幽兰的现身说法下，乔家最终才同意了这门亲事。但乔、应二人得寸进尺，连演“苦肉计”，沈幽兰为了促成这桩婚姻，只得把 “坐办公室”的工作让给了乔小娇，不料又得罪了黄玲香。
　　原来早已开起“知青店”的黄玲香听说沈幽兰要回中学开店，既担心会抢了她的生意，又想方设法拉拢人打击沈。恰在这时，秦兆阳为打开本地服装市场，在厂里训练一支时装模特队，金霞以为丈夫与模特队员乔小娇有染，吵得不可开交。黄玲香趁机与金霞联手，一直对厂长有意见的副厂长姜洋也介入黄、金行列，联合给秦兆阳施压，把乔小娇赶回中学，借乔小娇打压沈幽兰……
　　秦兆阳得知一系列矛盾都是黄玲香挑起，觉得这女人不可小觑，就告诫她市场竞争应持的正确态度。不料受到黄玲香赏识，决心向秦兆阳学习经商之道。由于秦、黄接触频繁，何敬民和金霞又同时怀疑秦、黄有染。黄玲香一气之下，离家住进“知青店”。
　　为扭转集体企业年年亏损的现状，邵书记决心对乡镇企业实行改制，何敬民借机报复，拿掉了秦兆阳厂长职务，把服装厂承包给副厂长姜洋。
　　金霞得知呼声最高的丈夫秦没能承包到服装厂，以为是他“行为不轨”而造成，更是与秦吵闹不休。秦兆阳无奈之下提出离婚。金霞再次跑到邵树人处哭诉，当她出门时，看见有人正向何敬民行贿，联想到社会上种种腐败现象，心头一亮，以为在这物欲横流的社会，单靠个人奋斗不行，唯有投靠有权有势的人，才能“先富”！她又瞅准了有职有权的何敬民。
　　黄玲香离家住店后，何敬民又想起了初恋的沈幽兰，常以买香烟、送儿子补课为由与沈幽兰见面。这事被金霞发现，以为何敬民不愿同她相好的原因就是因为沈幽兰在前面作梗。为搬开这块绊脚石，金霞利用长舌妇们的能耐，添油加醋，四处造谣，弄得秦、于、何三家一时大乱。
　　邵书记早已洞察到在这改革大潮中，某些人的灵魂正在受到侵蚀，见三个原本纯朴团结的学生闹得矛盾重重，便借机将她们带到孤坑西山麓那片满是“楼房”的草地，教育她们在向“楼上楼下，电灯电话”美好生活迈进的同时，更应该团结奋进。
　　心地善良的沈幽兰不忘老师话，更是乐于助人，经常无偿为熟人批发超越经营范围内的商品，不料国家开始查税，她不仅受到通报，还被连补带罚二万元，一时轰动两个公社。听说开店发大财，善于算计的应立钊立即要乔小娇回中学开店。在“知青店”和乔店的双重挤压下，沈店倒闭在即。
　　就在这时，上面要树“万元户”典型，何敬民为捞“政绩”，听信金霞话，不惜贷款二十万，要把曾经轰动两个公社的沈店打造成全县一流的“万元户”。几个月后，沈幽兰的一流超市建成，生意做得十分红火。秦兆阳也办起了自己的服饰公司。黄玲香在十字街口的楼房盖起来，真正过上了“电灯电话，楼上楼下”的生活。
　　金霞眼看她们都“先富起来”，更是急于捞钱，于是加强对何敬民的攻势，但何敬民仍思念贤淑、温柔、能干的沈幽兰。金霞不肯善罢甘休。
　　一年后，国家银根紧缩，信用社要沈幽兰归还二十万元贷款。由于多余资金都被乡镇集资去了，沈幽兰无钱还贷。金霞趁机用计。当沈幽兰来到金霞家，正遇着何敬民，何一改往日斯文，强施非礼，沈在忍无可忍情况下，掴了何一个耳光。金霞再次挑拨，何敬民决意报复，派执法小组查封沈店。幸亏黄玲香及时赶到，从公司拿钱为沈幽兰解了还贷之围。
　　由于于頫所带的“甩班”在高考中取得了好成绩，当丁革革升高一时，其父丁副书记指名要于頫当班主任。于頫见妻子这些年已心力憔悴，决定不再当班主任，要在家中好好尽一份做丈夫的责任。丁副书记召开教师会批评于頫，说是沈幽兰拖累了他的工作。沈幽兰听后如万箭穿心，但为了丈夫的工作，她只得把本可以“先富起来”的生意做得小而又小。
　　刘校长为感谢沈幽兰支持中学工作，决定把全校薄本生意交给沈幽兰。乔小娇得知，已提前行动。沈幽兰自知竞争失败，加上身体虚弱，终于在途中晕倒。
　　孤峰镇服装行业突飞猛进。管理急需人才，听说沈幽兰在乡下养病，秦兆阳总经理决意派黄玲香出高薪去请沈幽兰到服饰公司当副总。
　　这时，第五个教师节到了，已近八旬的刘正农校长预感到“贫下中农管理学校”的时代已经结束，他在临退前，要把“工作狂”于頫提拔为校长，但见到眼前的教师在经济大潮中纷纷“下海”经商，学校正人心浮动，他决意挽留沈幽兰在校当会计，协助于校长稳定教师队伍。这时，金霞得到消息，又用“调包计”，让何敬民另派会计去中学，自己趁机进了镇财政所，沈幽兰只得在中学当了一名勤杂工。
　　秦兆阳没能请到沈幽兰，也使了个“暗渡陈仓”的办法，让沈幽兰既在中学当勤杂工，又兼着“厂校桂钩”联络员。这时，那些不能再搞“第二职业”的教师又捕风捉影，以沈幽兰在校内校外拿“双工资”为由，同校长吵闹……
　　一场误会，何敬民升官的欲望更加膨胀，再次听信金霞的话，急抓“形象工程”。这时，由于“数字出干部”的作祟，邵树人看到刚发展起来的企业因无钱纳税要停产，政府欠群众的集资不能偿还，在一再反映无效的情况下，领头抵制新一轮“浮夸风”，梁副县长借机以“不换脑筋就换人”为由，将邵树人安排进省委党校“学习”。
　　邵树人走后，何敬民更是有恃无恐。恰在这时，于頫在香港的大伯于瀚臣老先生要向内地捐资助学，何敬民不惜撒下弥天大谎，为孤峰中学争取到一项捐资建校工程。谁知这项目又成了众人眼中的“唐僧肉”：金霞为实现“楼房梦”，公开要包工头给她“赠送”一套楼房；何敬民为买官，派金霞向包工头索贿二十万……包工头无奈，只得在建校工程上偷工减料。
　　这时，听说县委书记要调走，梁副县长一心想“磨正”，他更急于要何敬民抓紧建好 “形象工程”。不料因偷工减料，教学楼变成“豆渣工程”，致使刚建到四层的主体大楼在一场暴风雨中连根掀倒，打死了学生，校长于頫被拘。恰在此时，港方要来验收。梁副县长为保住“形象”，下死命令要何敬民赶在港方验收前重建教学楼。正在上上下下急得乱作一团时，何敬民又听信金霞的话，再次把已是精神恍惚的沈幽兰推上风口浪尖……